Situering
Zowel in het kader van de levering van nieuwe gebouwen als in het kader van de optionele verhuur is het begrip “vernieuwbouw” van belang om onder het btw-stelsel te kunnen vallen.
Niet alleen de oprichting van nieuwbouw (onder bovenstaande voorwaarden) wordt beoogd maar ook de verbouwingen die resulteren in een gebouw dat voor btw-doeleinden als “nieuw” wordt beschouwd.
Enerzijds worden daarmee eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.
Anderzijds worden eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat die aan het gebouw of aan het gedeelte van het gebouw werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.
De vraag is wat bedoeld wordt met een ingrijpende wijziging en wanneer er geen sprake is van zo’n ingrijpende wijziging. In wezen mogen de verbouwingswerken niet volkomen de aard en de structuur van het gebouw wijzigen (Voor een toepassing van deze principes verwijzen we naar de punten 5 tot 8 van de voorafgaande beslissing nr. 2015.114 dd. 10 maart 2015).
In de situatie waar de verbouwingswerken niet raken aan de dragende muren noch aan de draagvloeren waaruit het gebouw bestaat waardoor noch het volume noch de structuur van het gebouw gewijzigd worden kan men beschouwen dat het gebouw geen “ingrijpende wijziging” in zijn essentiële elementen heeft ondergaan. Het btw-stelsel bij verkoop of beroepsmatige verhuur is dan niet mogelijk.
In deze omstandigheden is de 60 %-regel relevant om te bepalen of het gebouw al dan niet “nieuw” is geworden.
Toepassing 1
(Voorafgaande beslissing nr. 2019.0207 d.d. 9 april 2019)
De omvorming van een voorheen als school dienstdoend gebouw, naar appartementen en een handelsruimte, is niet van die aard dat deze werken en de ermee gepaard gaande bestemmingswijziging ertoe leiden dat al de erin gerealiseerde op zich functionerende entiteiten met het oog op hun vervreemding als btw technisch nieuw aangemerkt worden.
Het aanbrengen van een bijkomende bouwlaag in het voorheen als turnzaal dienstdoende bouwdeel een hoogte van 9 meter bestrijkend, hoewel gerealiseerd binnen de bestaande bouwschil, dient als een structurele wijziging aangemerkt te worden die ertoe leidt dat de middels deze bouwlaag gerealiseerde bijkomende twee appartementen aangemerkt worden als nieuwe appartementen voor de toepassing van artikel 44, §3, 1° a) tweede lid, eerste streep van het btw-wetboek.
Toepassing 2
Voorafgaande beslissing nr. 2019.0215 d.d. 9 april 2019)
Twee aaneensluitende gebouwen worden verbouwd tot een complex. In het grootste gebouw beperken de werken zich tot de omvorming van de kantoorruimten in appartementen, daartoe worden bepaalde verdiepingen uitgebreid en zelfs een aantal verdiepingen toegevoegd. De kleinere ermee aansluitende woning wordt afgebroken om uitbreidingen aan het ernaast liggend groot gebouw mogelijk te maken.
De appartementen die tot stand gebracht werden in het hoofdgebouw alwaar verbouwingswerken uitgevoerd werden, die geen wijzigingen inhielden aan de wezenlijke en dragende structuur van het gebouw, zullen bij vervreemding ressorteren onder de toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek.
De nieuwbouwappartementen die gebouwd werden en wiens oppervlakte zich situeert voor meer dan 50 % dan wel integraal buiten de bestaande en behouden oppervlakte van het grootste gebouw, vormen ieder op zich een nieuw gebouw (inclusief grond) die bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) tweede lid van het Btw-Wetboek met btw tegen het tarief van 21% verkocht zullen worden.